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2020

Diese Risikoklassen gibt es auf dem Münchner Immobilienmarkt

Immobilien sind eine Anlageklasse. Jedoch gibt es viele Arten von Immobilien, verschiedene Standorte und unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten. Hier Anlageideen in München mit ganz unterschiedlichen Risikobewertungen.


Inhalt:
Die Anlageklasse Immobilie in München
Eine kleine Wohnung im Stadtzentrum
Eine Luxuswohnung im Stadtzentrum
Eine normale Wohnung in einer Luxuslage
Ein Einfamilienhaus am Stadtrand
Ein PKW-Stellplatz nah an einer U-Bahn-Station
Eine Verkaufsfläche in einer Fussgängerzone im Stadtzentrum
Eine Beteiligung an einem Einkaufszentrum
Ein leckeres Restaurant nah am mittleren Ring
Ein Lagerraum im S-Bahn-Raum


Die Anlageklasse Immobilie in München

München gilt als solide Lage, wo viele Leute hinziehen. Der Wirtschaft geht es gut und es herrscht Platzmangel. Leerstand ist ein Fremdwort und die Mieter zahlen die hohen Mieten beeindruckend punktlich. Das hat alles dazu geführt, dass die Mietrendite extrem tief gesunken ist. In einigen Segmenten liegt sie bei nahezu 1%, was die Instandshaltungskosten kaum deckt. Das ist übrigens ein Zeichen für eine Preisblase, aber die allermeisten Finanzierungen sind sehr konzervativ geplant mit viel Eigenkapital und einer realistischen monatliche Belastung. So werden auch nur sehr wenige Objekte zwangsversteigert.

Es gibt jedoch verschiedene Arten von Immobilien und nicht jeder Vermieter schafft es, eine gute Miete zu erzielen. Traditionnell sind etwa Büroimmobilien stärker von der Konjunktur beeinflusst als Wohnobjekte und die Mietpreise im Stadtzentrum schwanken weniger als in der Peripherie. Das ist übrigens ein sehr klassisches Modell für viele Städte in Europa wie auch weltweit.


Eine kleine Wohnung im Stadtzentrum

Gewohnt wird immer. Und die Infrastruktur der Stadt lässt sich kaum verlagern: Transportmöglichkeiten, Dienstleistungen und Versorgung bleiben trotz Digitalisierung ortgebunden. Das Zentrum Münchens ist dafür die erste Wahl.

Das gleiche gilt für Jobs: In München gibt es sichere Arbeitsplätze. Das ist nicht überall in Europa der Fall. Wer im Stadtzentrum wohnt, kann schnell zahlreiche Arbeitgeber erreichen. Das vereinfacht die Jobsuche sowie das tägliche Pendeln. Wer alleine wohnt, genießt oft lieber die Nähe zum Zentrum als einen großen Garten außerhalb der Stadt.

Auch als Zweitwohnung oder für kurzfristige Besuche ist eine Bleibe im Stadtzentrum beliebt. Für das Studium oder als Ersatz zu einem Hotelzimmer ist eine kleine Wohnung in einer erstklassigen Lage das ideale Objekt.

Aus diesen Gründen sind kleine Wohnungen im Zentrum Münchens sehr begehrt und auch extrem teuer. Die Mietrendite ist lächerlich niedrig, was Gefahren birgt, wenn die Zinsen steigen: Der Preis würde dann sehr tief sinken, damit die Anlage finanzierbar bleibt. Bei dieser Anlageform ist also das operative Risiko recht überschaubar, dafür aber das Fianzierungsrisiko besonders hoch.


Eine Luxuswohnung im Stadtzentrum

Eine große Wohnung mit Luxus-Ausstattung in Lehel? Etwas nur für extrem-reiche ... Oder für Leute, die eine besondere Anlage suchen.

Der Muss für Immobilien-Liebhaber ist jedoch die Hölle zum Verwalten. Die Nutzer haben extrem hohe Erwartungen und der Luxus-Zustand ist ständig zu pflegen. Du musst da also ständig reparieren lassen, ohne Lärm, Schmutz oder LKW-Verkehr zu erzeugen. Das ist alles nicht nir kostenspielig, sondern auch eine Nervenprobe.

Wer denkt, diese Anstrengungen seien mit einer guten Rendite einzufahren, irrt sich gewaltig. Hier spielt die Rendite überhaupt keine Rolle, denn die Kaltmiete deckt nicht einmal die Instandhaltungskosten. Diese sind bei der Luxus-Ausstattung auch besonders hoch, was finanziell auch gut vorbereitet sein will. Übrigens, solche Liegenschaften werden oft auch selbstgenutzt oder an ausländige Reiche vermietet. Das lässt die Planbarkeit der Einnahmen richtig sinken. Mit ungefähr 1% ist diese Mietrendite die niedrigste Deutschlands. Dafür hast du ein Objekt, das viele neidig lässt.


Eine normale Wohnung in einer Luxuslage

Da wohnt eine reiche Familie, wo die Eltern Chefärzte, Rechtsanwälte oder Geschäftsführer einer großen Aktiengesellschaft sind. Vielleicht haben sie noch dazu ein nicht so kleines Vermögen geerbt. Mieter und Nachbarn machen so gut wie nie Probleme. Geld ist einfach da - und man gewöhnt sich daran auch schnell. Für den Vermieter ein Traum, solange es so bleibt.

Bei Mieterwechsel wird jedoch alles auf Spiel gesetzt. Die Nachfrage ist echt groß, aber können sie wirklich die Miete langfristig zahlen? Wird die Harmonie mit den Nachbarn so bleiben? Kommen nicht neue Ansprüche? Risiko und Arbeitsaufwand sind mäßig, aber die Sorgen sind groß. Außerdem ist die Mietrendite auch sehr niedrig, weil viele Selbstnutzer den Preis nach oben ziehen. Die Refinanzierung will auch langfristig geplant werden, um nicht deutlich mehr daraufzahlen zu müssen, falls die Zinsen steigen.


Ein Einfamilienhaus am Stadtrand

Da wohnt auch eine kleine Familie. Beide Eltern arbeiten und pendeln dafür entweder mit Auto oder mit ÖPNV. Die Kindern genießen den Garten. Hier auch sind viele Selbstnutzer. Das macht die Suche nach neuen Mieter etwas schwieriger, auch deswegen, weil die Mietpreise hoch sind (können sie das wirklich bezahlen?). Jedoch sorgt die Entfernung zum Zentrum für eine höhere Mietrendite, was bei der Anschlussfinanzierung für Gelassenheit sorgt. Die Preise können jedoch auch ohne Zinssteigerung schwanken: Machen sich die Interessanten Sorgen um den Arbeitsplatz, dann wollen sie auch beim Wohnen sparen und sie sind bereit, dafür auf einiges zu verzichten. Umgekehrt gibt es auch ein gutes Wachstumspotential, wenn die Gehälter steigen.


Ein PKW-Stellplatz nah an einer U-Bahn-Station

Da wohnen und pendeln viele. Aus dem Umland wird die Gelegenheit vom Park-and-ride benutzt. Wer dafür nicht das MVV-Abo will, kann es privat gestalten. Ein großer Vorteil ist, dass der Platz reserviert ist. Die Platzsuche im Verkehr-Chaos und mit Zeitstress ist also vorbei.

Zum Pflegen ist die Anlage recht einfach: Es wird fast nichts gemacht, solange die WEG keine Sanierung beschließt. Einmal alle paar Monaten muss die Batterie des Beepers ausgetauscht werden und das war's. Der Einstiegspreis entspricht etwa einem Jahresgehalt und ist also erschwinglicher als bei einer Wohnung. Das macht diese Geldanlage beliebt, was auch die Mietrendite druckt. Nach Abzug des Hausgelds und nach Steuern bleibt nur eine sehr überschaubare Summe, die ohnehin den Vorteil hat, überhaupt zu existieren, was mit sichereren Anlagen nicht zu erreichen ist. Ehrgeizige könnnen dann einem Plan folgen, wo sie mehrere Stellplätze erwerben. Der Verwaltungsaufwand kann dadurch groß werden, wenn mehrere Mieterwechsel gleichzeitig erfolgen. Ob du diese Arbeit für diesen Ertrag übernehmen willst, solltest du dir gut überlegen.

Dafür hast du jedoch viel weniger Probleme bei Mietrückst&aul;nden: Einen Mieterschutz wie bei einer Wohnung gibt es nicht. Autos werden ja gesetzlich nicht so sehr vor dem Winter geschützt wie eine Familie mit Baby. Soweit alles in Ordnung.

Du machst dir jedoch Sorgen um die langfristige Entwicklung deiner Anlage: Kommen nun E-Autos? Wird der Platz wegen Home-Office immer noch gebraucht? Fahren in Zukunft Autos selbst bis ans Ziel?


Eine Verkaufsfläche in einer Fussgängerzone im Stadtzentrum

Wenn du nach Corona wieder öffnest, dann haben deine Kunden schon das Internet-Handel als Alternative gefunden. Jedoch hast du hier ein Schaufenster, wo du deine Kreativität zeigen kannst, ohne dafür groß zu werben. Als Vermieter ist es dein großes Argument und es gibt viele Läden, die überraschend gut diesen Wechsel überleben. Kunstgalerien, To-Go Geschäfte, Reparatur am gleichen Tag, Kurse oder unverbindliches Ausprobieren: Du kannst mit einer vor-Ort Fläche noch recht viel anbieten, was einen echten Mehrwert bringt. Dein online Wettbewerb ist groß, aber du musst nicht gleich aufgeben.

Die Miete ist oft zweiteilig gestaltet: Zum einen ist ein Teil als feste monatliche Miete vereinbart. Der andere Teil ist oft ein variabler Teil, der sich am Umsatz des Mieters orientiert. So hast du auch direkt Interesse daran, dass er gut wirtschaften kann. Auch reduziert sich so das Risiko, dass er nicht mehr zahlen kann.

Allerdings ist der Markt hier viel weniger flüssig wie bei Wohnimmobilien. Es kann Monate dauert, bis du überhaupt einen neuen Mieter findest. Dieses Risiko lässt sich jedoch mit einer besseren Mietrendite ausgleichen: Hier sind 3% fast immer drin und bei Speziellimmobilien sogar mehr.


Eine Beteiligung an einem Einkaufszentrum

Du hast größere Ziele als nur eine kleine Ladenfl&aum;che? Wie wäre es mit einem ganzen Einkaufszentrum? Zu teuer kannst du sagen. Und gerade deswegen sind diese oft nicht als Einzelobjekte zu erwerben, sondern sie gehöhren einem Fonds oder einer Immobilienfirma und du kannst Anteile erwerben. Einige werden an der Börse gehandelt. Andere sind geschlossene Fonds, die man über den jeweiligen Vertriebsweg (meistens eine Bank) erwerben kann.

So kannst du z.B. Anteile der Pasing Arcaden über die Börse kaufen. Das PEP in Neuperlach ist jedoch in Besitz eines Familienunternehmens, was ein Handel schwieriger macht.

Da es sich auf einmal um mehrere Objekte handelt, ist ein Totalausfall der Mietzahlung unwahrscheinlich. Außerdem kannst du die Wirtschaftlichkeit anhand der Vermietungsquote berechnen. In der Risikobewertung solltest du auch die Kosten für die Verwaltug mit einkalkulieren.


Ein leckeres Restaurant nah am mittleren Ring

Restaurants haben gleichzeitig hohe Einnahmen und hohe Kosten. Einerseits ermöglicht das eine sehr hohe Rendite im Erfolgsfall, aber anderseits ist die Pleitequote besonders hoch. Cafés, Bars und Restaurants sind deshalb eine Nische für Kenner, die das Potential einer Küche sowie das Kundenverhalten gut erkennen können.


Ein Lagerraum im S-Bahn-Raum

Platzmangel kennt jeder. Doch mit einem Lagerraum können Sachen ganz flexibel, egal ob kurz- oder langfristig, gelagert werden. Das spart Platz in der Wohnung, ohne auf das Wichtige verzichten zu müssen.

Im weiten S-Bahn Raum ist der Quadratmeterpreis niedriger, was einen Hebel erzeugt: Der Mieter kann im Zentrum wohnen und dank dem Lagerraum auf nichts verzichten. So viel Platz hätte er sich im Zentrum nicht leisten können.

Die Nachfrage schwangt hier auch sehr: Geht es der Wirtschaft schlecht, werden Mieter versuchen, Geld zu sparen und sie können viel leichter auf den Lagerraum verzichten als auf die Wohnung. Auch im Verhältnis zu Gewerbeimmobilien sind die erzielten Einnahmen bei einem Lagerraum viel weniger planbar.